¿Que es una Tasación?

Get Paid Before Investing a Single Penny

Formalmente es el acto o proceso para desarrollar una opinión de valor. Toda tasación tiene unas características que envuelven lo siguiente:

  • Investigación selectiva sobre áreas especificas del mercado.
  • La acumulación de datos pertinentes
  • El uso de técnicas analíticas apropiadas.
  • La aplicación de conocimiento y experiencia
  • Juicio profesional para desarrollar una solución a un problema de valoración.

Ejemplos del acto de tasar sería una opinión del valor del mercado de una propiedad en pleno dominio en el barrio Chupacallos de Fajardo, el valor del interés del arrendador de la torre de oficinas de Plaza las Américas, el valor del mercado de una servidumbre de acueductos en Peñuelas, el valor de rentas del mercado para oficinas en Hato Rey, el valor de inversión de una propiedad en La Parguera para Warren Buffet, el valor de un usufructo en el casco del pueblo de Carolina, etc.

Se debe tener en cuenta que hay que diferenciar entre el acto de desarrollar una tasación (tasar) y el acto de escribir un reporte de tasación para comunicar el acto de tasar (tasación).  Por lo tanto cuando se habla de una tasación en realidad estamos describiendo dos procesos generales, el de tasar y el de comunicar las opiniones de valor.

Es importante recalcar que ambos procesos están sumamente regulados por entidades estatales y federales. En Puerto Rico, cuando un tasador desarrolla y comunica un valor debe cumplir con todas los estándares de ética.  Si alguna vez ha visto una tasación de una casa, por ejemplo, se habrá podido percatar que esta mantiene un formato general y que incluye cierto tipo de información detallada. Esto no es casualidad y se debe a que tanto el proceso de tasar como el de comunicar la tasación deben seguir estos estándares de ética.

Estos estándares son los “Uniform Standards of Professional Appraisal Practice” (USPAP) promulgados por “The Appraisal Foundation” (TAF).  Pueden considerarse las normas de control de calidad aplicables a los bienes raíces, bienes muebles, activos intangibles y análisis de informes de tasación de valoración de negocios en los Estados Unidos y sus territorios. USPAP fue desarrollado por primera vez en la década de 1980 por un comité conjunto que representa a las principales organizaciones de evaluación de los Estados Unidos y Canadá. Como resultado de la crisis de ahorros y préstamos, el Appraisal Foundation (TAF) fue formada por estos mismos grupos, junto con el apoyo y aportes de los principales grupos industriales y educativos, y el Appraisal Foundation asumió la administración de USPAP.

Por ejemplo, de acuerdo a USPAP una tasación debe incluir entre otras cosas información como quien es el cliente, el uso que se le va a dar, el propósito de la tasación, la definición del valor que se está tasando, el alcance de la tasación, un análisis del mejor y mas provechoso uso de la propiedad, análisis del mercado, análisis del vecindario, enfoques de valoración, reconciliación del valor y muy importante una certificación del tasador donde se certifica entre otras cosas que el tasador no tiene interés en la propiedad y que actuó de forma independiente sin intención de producir un valor especifico. La certificación le asegura al cliente que el tasador realizó el trabajo de forma transparente, sin interés y siguiendo los estándares de ética para garantizar que el valor dado esté basado en información del mercado y no en opiniones externas.

Esto es muy importante porque cuando se trata de valor todos tenemos una opinión. El vendedor piensa que su propiedad vale cierta cantidad mientras que el comprador tiene otra opinión. El corredor, que tiene experiencia del mercado, también puede tener su propia opinión del valor. Normalmente el tasador se ve inmerso entre todas esta opiniones, sin embargo, siempre debe mantener su juicio independiente para no parcializarse con ninguna. Recientemente se publico en este blog otro articulo titulado ¿Porque El Valor del Dueño y el del Tasador No Siempre Convergen?  Si tiene la oportunidad le recomiendo que lo lea.

Debido a que el valor puede ser al presente (corriente), al pasado (retrospectiva) o al futuro (prospectivo) una tasación tiene que incluir la fecha efectiva del valor tasado y la fecha del reporte en que se comunica al cliente. Por ejemplo, en los casos de herencia es común que los abogados soliciten tasaciones a la fecha del fallecimiento del causante. Esto quiere decir que si la persona falleció para el año 2014, la fecha efectiva de la tasación va ser al 2014 aunque esta se prepare en el 2017. O sea, el valor concluido se basará en información, ventas, y condiciones económicas del 2014. Si por el otro lado, usted no sabe que hacer con sus millones y va a construir un hotel en el sector del Condado y el banco quiere saber cuanto va a valer la propiedad, entonces se solicitará una tasación prospectiva al futuro como si estuviera completada a esa fecha. En este caso el valor dado es prospectivo y el tasador deberá asumir en su informe que la propiedad será completada para una fecha especifica en el futuro que en este caso seria la fecha efectiva prospectiva. En otras palabras, la fecha efectiva es la que determina en que punto del tiempo se esta basando el valor a ser tasado.

Las casas unifamiliares y las propiedades residenciales generadoras de ingreso hasta 4 unidades normalmente se tasan en formas creadas en programas computadorizados como, por ejemplo, Total de la compañía A la mode. Este programa es sumamente robusto y puede correr un extenso numero de funciones que van desde dibujar un croquis de la propiedad, base de datos, integración de formas  para crear reportes, mapas de inundación, mapas de localización, un modulo de revisión que ayuda al tasador a corregir errores y mucho más. Total es el programa más utilizado en Puerto Rico y los Estados.  Si desea mas información puede llamar al 787-490-0102 para una demostración.

Cuando se trata de propiedades comerciales e industriales el tipo de reporte más común es el narrativo y se crea normalmente utilizando Microsoft Word y Microsft Excel. Este tipo de propiedad tiende a requerir mas análisis, tablas y cálculos por lo que las formas resultan un tanto limitante y restringen mucho la capacidad de explicar y analizar. Un reporte narrativo puede pasar las 60 paginas. Lo importante es que no importa en que formato se realice la tasación siempre deberá cumplir con los estándares de ética promulgados por USPAP.

Si este artículo ha sido de beneficio para usted y desea recibir otros artículos interesantes le invitamos a que se suscriba a nuestro boletín haciendo clic aquí. Al suscribirse recibirá gratis nuestro manual “Como Maximizar El Valor de Su Propiedad en la Crisis…con chistes añadidos”. Si desea someter un comentario, testimonio, anécdota o chiste sobre tasaciones lo puede hacer enviando un email a admin@tasadorpro.com.

Si desea buscar un tasador con experiencia en Puerto Rico haga click aqui.