¿Porque El Valor del Dueño y el del Tasador No Siempre Convergen?

Get Paid Before Investing a Single Penny

El valor del mercado es el foco principal de las tasaciones que se realizan para las instituciones financieras.  Sin embargo, muchas personas desconocen que este valor está definido en detalle en la tasación.  ¿Se ha preguntado alguna vez cual es esta definición? Si no lo ha hecho todavía se la voy a proveer porque es importante que entienda que cuando el tasador mide el valor de su propiedad, está sujeto a cumplir con los parámetros de esta definición por regulación federal.  Esta definición encierra la mentalidad del tasador cuando mide el valor de su casa.  También explica porque la mentalidad del dueño y la mentalidad del tasador no siempre son las mismas.  Esta mentalidad es una regla principal del mercado de bienes raíces, pero especialmente del proceso de financiamiento.  Todas las hipotecas se rigen por esta definición para determinar la cantidad a prestar. Conocer esta regla y jugar a favor de ella le ahorrara muchos desabores.

La definición es la siguiente.  Valor del mercado es el precio más probable que una propiedad puede generar en un mercado abierto y competitivo donde se den las condiciones requeridas para una venta justa, el vendedor y el comprador actuando prudentemente y con conocimiento y asumiendo que el precio no este afectado por estímulos externos.  Implícito en esta definición está el que se realice la venta en una fecha específica y que en la transferencia del título del vendedor al comprador se den bajo las siguientes condiciones:

  • Tanto el vendedor como el comprador estén típicamente motivados
  • Ambas partes estén bien informados o bien asesorados y actuando en lo que a ellos consideran son sus mejores intereses.
  • Se permita un tiempo razonable de exposición en el mercado abierto.
  • El pago sea hecho en “cash” en dólares de los Estados Unidos o en términos de arreglos financieros comparables.
  • El precio representa la consideración normal para la propiedad vendida sin haber sido afectada por concesiones creativas o especiales de financiamiento o concesiones de venta brindada por alguien asociado con la misma.

Si se fija, esta definición encierra muchos detalles específicos sobre el valor del mercado. Por ejemplo, asume que las partes están motivadas y bien informadas lo cual no siempre es así, por lo que el tasador tiene que analizar si el precio pagado en una transacción refleja motivaciones típicas y normales. Por ejemplo, un divorcio usualmente no representa una motivación típica.  Un negocio que necesita comprar el lote del vecino para estacionamiento tampoco representa una motivación típica ya que el comprador estaría dispuesto a pagar más.

La definición también requiere un tiempo razonable de exposición. En arroz y habichuelas esto quiere decir que los precios altos se tardan más en vender y los bajos se tardan menos, por lo tanto, el tasador debe escoger ventas que hayan tardado un tiempo típico razonable de exposición en el mercado porque estas reflejan los precios más probables del mercado.  Por eso es que rara vez un tasador concluirá por un parámetro alto a menos que ese parámetro represente el valor de la propiedad ya que los parámetros altos tienden a tener periodos de mercadeo más extensos que no son razonables.

Otro detalle es el tipo de financiamiento. Esto quiere decir que muchas veces los vendedores logran pedir más por una propiedad porque el financiamiento le resulta favorable al comprador.  Por lo tanto, las ventas con financiamiento creativo no representan el precio más probable y el tasador debe realizar ajustes al precio de venta.

También es común ver que los vendedores extiendan descuentos, incentivos, enseres, mejoras y hasta carros con la compra de propiedades.  ¿Cree usted que estos incentivos alteran el valor del mercado de una propiedad? Claro que sí, y para neutralizar el efecto de estos incentivos, el tasador también debe realizar ajustes al precio pagado para normalizar el precio pagado.

Como puede ver, esto del valor del mercado es más complicado de lo que uno pudiera pensar.  Técnicamente pudiéramos estar días desmenuzando todos los elementos que encierra la definición de valor del mercado y no terminaríamos.

Según la definición que hemos visto, podemos entender, ahora, que el valor del vendedor no necesariamente se puede considerar como valor del mercado. Ademas el dueño tiene interés en su propiedad mientras que el tasador certifica en su reporte que no tiene interés en la propiedad. 

Si este artículo ha sido de beneficio para usted y desea recibir otros artículos interesantes le invitamos a que se suscriba a nuestro listado haciendo clic aquí. Al suscribirse recibirá gratis nuestro manual “Como Maximizar El Valor de Su Propiedad en la Crisis…con chistes añadidos”. Si desea someter un comentario, testimonio, anécdota o chiste sobre tasaciones lo puede hacer enviando un email a admin@tasadorpro.com.

Si desea buscar un tasador con experiencia en Puerto Rico haga click aqui.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *